Marktwert Ihrer Immobilie
Immobilien Marktwertermittlung in Karben
Was versteht man unter Marktwertermittlung ?
Die Notwendigkeit zur Bestimmung des aktuellen Marktwertes Ihres Hauses oder ihrer Wohnung kann sich aus verschiedenen Anlässen ergeben. Zu denken ist beispielsweise an eine Erbschaft, in dessen Erbmasse sich eine Immobilie befindet, die nun verkauft werden soll. Um einen Verkauf zu starten benötigen Sie einen Ausgangspunkt – den Marktwert Ihrer Immobilie.
Auch im Rahmen von Ehescheidungen, einem beruflich bedingten Umzug, bei anstehendem Familienzuwachs oder wenn die eigenen Kinder aus dem elterliche Haus ausziehen werden Immobilien häufig verkauft. Für verschiedenartige Anlässe benötigen Sie somit Kenntnis über den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie.
Wie aber ermitteln Sie nun den Marktwert Ihres selbst bewohnten Ein- oder Zweifamilienhauses, Ihrer selbst bewohnten Wohnung oder einer vermieteten Wohnung? Zur Berechnung des Marktwertes stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung auf die wir nachfolgend eingehen möchten.
Das Vergleichswertverfahren Ihrer Immobilie in Karben
Bei diesem Verfahren handelt es sich im Wesentlichen um das, was das Wort bereits aussagt: Sie Vergleichen Ihre eigene mit anderen Immobilien, die aktuell am Markt angeboten werden oder in der Vergangenheit angeboten wurden. Zur korrekten Ermittlung des Marktwertes ist darauf zu achten, dass Sie ihre eigene Immobilie auch tatsächlich nur mit vergleichbaren Immobilien in Relation setzen. Eine 1-Zimmer-Wohnung mit einem Zweifamilienhaus zu vergleichen ist wenig sinnstiftend.
Das ideale Vergleichsobjekt stellt eine Immobilie dar, die hinsichtlich Größe, Lage und Ausstattung ihrem eigenen Objekt entspricht. Diese (selten anzutreffenden) Voraussetzungen finden Sie beispielsweise in einem Mehrfamilienhaus vor, in dem erst kürzlich eine Eigentumswohnung verkauft wurde. Doch Achtung: Auch innerhalb eines Gebäudes unterscheiden sich die Wohnungspreise üblicherweise. Eine Erdgeschosswohnung ist anders zu bewerten als eine Etagenwohnung oder gar eine Penthouse-Wohnung. Auch beeinflusst das Vorhandensein eines Aufzuges den Marktwert. Bei einer Erdgeschosswohnung ist ein im Gebäude befindlicher Aufzug eher als preismindernd anzusehen, da er keinen Nutzen stiftet, dafür aber laufende Betriebskosten generiert. Für das Penthouse ist die Existenz eines Aufzuges wahrscheinlich preiserhöhend, da niemand seine Einkäufe bis in das vierte Stockwerk tragen möchte
Obiges Beispiel zeigt bereits die Tücken im Detail bei der Bestimmung des Marktwertes auf. Befindet sich nun Ihre Vergleichswohnung in einer gänzlich anderen Lage so wird es ungleich schwieriger. Zur Herstellung einer Vergleichbarkeit können verschiedene Methoden eingesetzt werden. Beispielsweise kann ein Größenunterschied der Wohnungen mittels eines Dreisatzes hoch- und auch herunterskaliert werden. Gleichwohl ist hierbei wieder zu beachten, dass kleinere Wohnungen – in Bezug auf den Preis pro m2 – oft teurer sind als großflächige 5-Zimmerwohnungen.
Zu guter Letzt sei darauf hingewiesen, dass es sich bei den aufgerufenen Verkaufspreisen, wie sie in den einschlägigen Portalen auf Immoscout, Immonet oder Immowelt angeboten werden, um Angebotspreise handelt. Wissen Sie zu welchem Preis die Immobilie schlussendlich den Besitzer gewechselt hat? Wahrscheinlich nicht. Also auch an dieser Stelle ist Vorsicht geboten, wenn Sie eine fundierte Aussage hinsichtlich des Marktwertes treffen wollen.
Ihr Berater für Immobilienbewertung in Karben
Das Sachwertverfahren wird zumeist zur Bestimmung des Marktwertes bei NICHT vermieteten Immobilien verwendet – klassischerweise bei selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhäusern.
Die Berechnung des Marktwertes basiert auf der Berücksichtigung der ursprünglichen Herstellungskosten für die betreffende Immobilie. Zu diesem Zweck wurden umfangreiche Tabellenwerke angefertigt, in denen die ursprünglichen Herstellungskosten entnommen werden können (siehe z.B. NHK 2010 – Netto-Herstellungskosten).
